У многих индивидуальных предпринимателей возникает вопрос, дают ли ипотеку ипешникам. Предприниматели сталкиваются с тем, что банки не одобряют ипотеку для ИП. Это происходит по ряду причин, но одной из главных является сложность подтверждения дохода.
Самозанятые и ИП считаются ненадёжными клиентами из-за меняющегося уровня дохода, который не подкрепляется договорами. Поэтому банки часто отказывают в выдаче ипотеки частным предпринимателям. Отсюда возникает следующие вопросы: как ИП получить ипотеку на квартиру, а также подтвердить доход ИП для ипотеки. Рассмотрим особенности процедуры и важные нюансы ниже.
Отличия между самозанятыми и индивидуальными предпринимателями
Эти категории рабочих не получают классическую зарплату: они работают только на себя. Оба термина можно легко перепутать, так как люди сотрудничают с разными компаниями. Самозанятые отличаются от ИП по следующим признакам:
- Сниженная ставка, которая находится в пределах 4-6%. Она зависит от того, с какой категорией работают люди (физические или юридические лица).
- Итоговый размер дохода не превышает 2,4 миллиона рублей за год.
- Страховые взносы не оплачиваются.
- Налоговая отчётность сведена к минимуму: самозанятым достаточно создавать чеки и платить налоги. Последние оплачиваются только при наличии дохода.
- Найм работников не проводится.
Индивидуальным предпринимателям предоставлено больше свободы. Количество банков, дающих ипотеку ИП, значительно возрастает. Размер дохода по сравнению с самозанятыми гражданами не ограничен. Соответственно, приобретаемая недвижимость может быть достаточно дорогой. При этом налоговые инспекции требуют ежемесячных и квартальных отчётов – там должна фиксироваться каждая операция. Банки могут проверить, нет ли у ИП проблем с уплатой налогов.
Ипотека для индивидуальных предпринимателей: как брать
Эта услуга доступна для всех граждан, включая бизнесменов. Ограничений как таковых не существует. Вышеупомянутый риск с меняющимся доходом вызывает сомнения у банковских работников – поэтому перед получением ипотеки под ИП стоит позаботиться о стабильности доходов, видимых банку и кредитной истории без долгов. Требования к оформлению предъявляются строгие, но это не значит, что получить ипотеку ИП невозможно, даже если есть или были какие-то проблемы.
Общие требования по одобрению ипотеки ИП
К этим условиям относятся:
- Возраст гражданина, который находится в пределах 18-75 лет. Отдельные банки (“Тинькофф”, “Совкомбанк”, “Альфа-Банк”) ограничивают этот параметр в зависимости от предлагаемых программ.
- Срок регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. С момента регистрации должно пройти 6-12 месяцев.
- Оптимальный уровень дохода: 50% остаётся на повседневные нужды, а остальные 50% отводятся на уплату ежемесячной ставки по ипотеке.
- Отсутствие непогашенных платежей в кредитной истории.
Что касается подтверждения собственного заработка, то на руках должна быть декларация от налоговой службы. Там отображается прибыль вместе с пометкой о приёме ипотеки по условиям банка. Гражданам со статусом ИП стоит подготовить следующий пакет документов на ипотеку:
- Выписки с банковских счетов контрагентов, от которых поступают деньги.
- Выписки (квитанции) об уплате налогов и сборов.
- Договоры с вышеупомянутыми контрагентами, а также закрывающие документы с подписями.
Не исключено, что банк будет запрашивать дополнительные акты. С их помощью учреждение получит максимально подробную информацию о заработке и законности бизнеса предпринимателя – подтверждение дохода ИП для ипотеки считается важным пунктом. Например, для оформления ипотеки для ИП потребуются лицензии или договоры по аренде помещений желательно на длительный срок – это может стать косвенным подтверждением доходов.
Список документов для ипотеки ИП
Будущих клиентов также беспокоит вопрос о том, что нужно ИП для ипотеки. Перед подачей заявки нужно подготовить:
- Паспорт гражданина РФ.
- Военный билет и приписное удостоверение (если ИП – мужчина моложе 30 лет).
- Свидетельство о браке.
- Страховой номер индивидуального лицевого счёта (сокращённо СНИЛС).
- Свидетельство о регистрации ИП.
- Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН).
- Выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).
- Дополнительные акты – лицензии, патенты, разрешения.
В ходе оформления обязательства банк может предложить ряд других документов для конкретной области ипотеки. Например, для сельской ипотеки от “Россельхозбанка” для ИП нужна регистрация по адресу приобретаемого жилья, а для дальневосточной ипотеки для ИП – прописка по определённому региону (Хабаровский край, Приморский край, Магаданская область). Перечень предлагаемых документов зависит от сферы деятельности конкретного банка, системы налогообложения, а также прочих факторов.
Что снижает шансы на одобрение ипотеки
Банки часто отказывают клиентам по этой услуге. Здесь уместно привести четыре главные причины того, почему не дают ипотеку ИП.
Плохая кредитная история
Кредитная история тщательно анализируется банком. Если одна ипотека оформляется на нескольких граждан (включая созаёмщиков), то досье проверяется для всех членов обязательства. Каждый кредит содержит информацию об оплаченных услугах. Любые обнаруженные просрочки, уклонения от выплат или судебные разбирательства служат безоговорочным поводом к отказу. Чем больше “запоздалых” платежей, тем меньше вероятность того, что ИП сможет оформить ипотечный кредит. Решения сводятся к таким действиям:
- Предъявить в бюро кредитных историй (БКИ) документы – справки о задержках оплаты, заявление о корректировке КИ.
- Незамедлительно оплатить каждую просрочку.
- Уплатить имеющиеся штрафы.
Есть и другие возможности взять ипотеку даже с плохой кредитной историей.
Недостаточные доходы
Вторая причина не позволяет вносить оговорённые платежи по ипотеке. При исполнении этого обязательства не нужно заходить слишком далеко: на счету клиента должны оставаться деньги после уплаты налогов на жизненные нужды (покупка продуктов, оплата коммунальных услуг, содержание неработающих членов семьи). Если показатель меньше прожиточного минимума, то банк отказывает заёмщику.
Решение недостаточного дохода часто простое и сводится к привлечению созаёмщиков – супруга, родственников, друзей, знакомых. Банк также учитывает доходы партнёров.
Высокая кредитная нагрузка
Третий повод подумать о том, как взять ипотеку предпринимателю. Чем больше нагрузка по неоплаченным кредитам, тем меньше шансы у клиента делать взносы. Например, у ИП с ежемесячным доходом в 85 тысяч рублей имеются 2 кредита – при этом он тратит 40 тысяч рублей на их погашение. Вместе с ипотечным обязательством итоговые выплаты возрастают до 70 тысяч рублей, а на постоянные расходы у него остаётся 15 тысяч. Этого остатка не хватит на того, чтобы обеспечивать себя и собственную семью.
Здесь помогут несколько советов. Первый – закрыть лишние кредиты и кредитные карты (если таковые имеются). Второй – сократить их лимиты. Третий – погасить каждый действующий кредит с помощью рефинансирования, меняя условия старого договора при заключении нового.
Недостоверная информация, предоставленная банку
Подача документов вроде ИНН, СНИЛС, выписки из ЕГРИП и справки о доходах ИП для ипотеки — это только половина дела. Учреждение тщательно сверяет сведения о клиенте. Любые несовпадения или обман сотрудников банка оборачивается отказом. В бумагах не всегда отражаются действующие кредиты или недавние операции, а уровень дохода может быть занижен.
От клиента требуется только одно: предоставить правильную и достоверную информацию при заявке на ипотеку для ИП.
Особенности выгодной ипотеки для ИП
Каждая заявка вне независимо от типа ипотечного кредита рассматривается по специальной системе. Она называется “скоринг” – с её помощью оценивается способность гражданина выплачивать суммы. Банки используют собственные принципы скоринга, но среди обязательных параметров оценки можно отметить постоянное место работы гражданина или подтверждение дохода ИП.
Физическому лицу достаточно “накопить” первые 3-6 месяцев стажа перед получением ипотеки. У индивидуального предпринимателя “испытательный срок” повышается до 1 года. Регулярной заработной платы у последней категории работников нет, поэтому стандартные справки о доходах предоставить не получится. Отсюда вытекают следующие особенности:
- Увеличенная процентная ставка. Из-за нерегулярного дохода скидки по зарплатному проекту исключаются. Но и здесь можно обойти ограничение, открыв расчётный счёт в нужном банке. Часто своим клиентам банки делают скидки. Здесь нужно внимательно выбрать банк для одобрения ипотеки.
- Высокий первоначальный взнос для ипотеки для ИП. Итоговая сумма займа снижается – ИП становится легче контролировать расходы. Обычно он начинается от 15%, некоторые банки могут требовать 40-50%, в зависимости от количества документов и подтверждения доходов. Получить ипотеку для ИП без первоначального взноса тоже можно, но только в случае предоставления другой недвижимости под залог и с повышенной процентной ставкой.
- Сокращённые сроки кредитования. Предприниматели вносят небольшие взносы, поэтому банки предлагают ипотечные услуги с учётом возраста выхода не пенсию.
- Дополнительные меры страхования.
Подробнее о скоринге
Знание требований банков к потенциальным заёмщикам является важным шагом. К ним относятся:
- Минимальный срок существования ИП – не менее 24 месяцев. Редкие учреждения рассматривают предпринимателей, работающих от 6 месяцев.
- Наличие положительного баланса на расчётном счёте. У заёмщика не должно быть нулевой или отрицательной суммы. Могут проверять также движение денежных средств по счёту.
- Система налогообложения, используемая ИП. Надёжными бизнесменами считаются работники на общей системе налогообложения (ОСН). Выше вероятность получить отказ у заёмщиков, работающих по упрощённому (УСН), временному (ЕНВД) или патентному варианту уплаты налогов. В случае ипотеки по ИП с упрощёнкой не уплачивается налог на доходы по ставке 13%, поэтому налоговые вычеты по приобретению недвижимости нельзя получить.
- Банки могут проверить даже наличие сайта в Интернете по данным бизнеса, где находится подробная информация о клиенте.
Что ещё может помочь в успешном одобрении ипотеки для ИП?
В некоторых случаях привлекается помощь созаёмщиков по ипотеке для ИП – людей, которые несут ответственность за погашение одного и то же долга вместе с главным заёмщиком. Перед тем, как стать партнёром по обязательству, человеку важно учитывать требования от банков, последствия, возможность отказа.
Ответственность созаёмщика не зависит от того, какую роль он выполняет. Например, он может быть собственником жилья или не являться таковым. В случаях, если главный заёмщик не может оплачивать ипотечные взносы, то эта роль поручается его партнёру. Люди могут объединяться в группы от двух до четырёх человек по одному и тому же обязательству.
Необходимость партнёрства возникает при таких обстоятельствах:
- Оформление ипотеки для ИП с материнским капиталом. У людей возникают вопросы о том, может ли ИП взять семейную ипотеку. Муж и жена становятся созаёмщиками по договору – этого требуют законы России. На бумаге квартира, взятая в ипотеку, может принадлежать одному супругу, но второму всё равно отводится доля. Например, жена является ИП – и она использует материнский капитал на оплату частных детских садов. В таком случае муж становится созаёмщиком: оба супруга делают взносы в рамках ипотечного кредита.
- Неспособность людей, состоящих в браке, делать взносы по установленным суммам. Здесь привлекаются дополнительные созаёмщики – банк учитывает платежеспособность каждого члена обязательства. Например, муж и жена договариваются с родственниками, у которых достаточно дохода для совместного погашения ипотеки ИП в 2024 году.
Наличие созаёмщиков для индивидуальных предпринимателей имеет следующие достоинства:
- Получение ипотеки на выгодных условиях.
- Снижение нагрузки – она распределяется на членов партнёрства.
- Свободный доступ партнёра к налоговым вычетам.
Можно ли оформить ипотеку на ИП, как юридическое лицо?
Юридическим лицам можно брать три варианта ипотечных кредитов:
- На жилую недвижимость. Бизнесменам, владеющим компаниями, нужно предоставлять квартиры для рядовых сотрудников или приобрести собственный дом. Это возможность доступна только в отделениях Альфа-Банка. Процентная ставка возрастает от 19%. ИП не требуется вносить первоначальный взнос, если имущество предоставлено в залог: стоимость последнего должна быть не меньше 15% от цены приобретаемой недвижимости. Максимальный срок оформления – до 10 лет, а денежная сумма достигает до 150 миллионов рублей. Заёмщику также понадобятся поручители для оформления ипотечного кредита.
- Коммерческая – бизнесмен приобретает нежилые помещения. Такой сценарий подразумевает сниженные расходы на аренду офисов или складов. Получение ипотеки ИП ограничено двумя крупными российскими банками: ДОМ.РФ и Альфа-Банком. Для последнего варианта срабатывают те же условия, что и при оформлении обязательства на жилые дома. У ДОМ.РФ максимальная сумма возрастает до 500 миллионов рублей – они выплачиваются на протяжении 30 лет по сниженной ставке в 12%.
- Промышленная – оптимальное решение для собственников, желающих расширять своё дело. География доступных банков значительно расширяется по сравнению с предыдущими категориями. Вне зависимости от учреждения условия оформления одинаковы: 3% для компаний, 7 лет кредитования, максимальная сумма – до 500 миллионов рублей.
Как взять ипотеку на недвижимость для ИП: пошаговая инструкция
Выбор банка для ИП для ипотеки
Первый шаг является самым важным: не все заведения предлагают выгодную ипотеку предпринимателям. Лучше внимательно ознакомиться со всеми условиями банков и подать заявку в несколько подходящих. Консалтинговая компания “Финансовые партнёры” предлагает консультации по ипотечному кредитованию на выгодных условиях, включая подбор наиболее выгодных условий банков, подготовку и оформление всех необходимых документов, получение одобрения на ваших условиях без отказов в банках.
Подача заявления (анкеты)
После выбора банка индивидуальному предпринимателю нужно заполнять соответствующий документ. Это можно проделать “вживую” (непосредственно в офисе банка) или через сайт организации. Клиент должен держать телефон включённым: менеджер проконсультирует будущего заёмщика об условиях кредитования.
На этом шаге следует подготавливать пакет документов – выбранному банку потребуется время, чтобы проанализировать деятельность предпринимателя и принять решение. Будьте готовы к тому, что предварительно вам могут одобрить ипотеку для ИП при подаче заявки через сайт, но позже могут отказать при более пристальном рассмотрении контрагента банком.
Выбор недвижимости
ИП не следует дожидаться решения из предыдущего шага: здесь уместно начать подбор недвижимости. Главное – не торопиться со взносом залога: нужно учесть все оговорённые требования. При любых выявленных несоответствиях учреждение вправе отказаться от выдачи ипотеки. После выбора помещения необходимо предоставить пакет документов на проверку. Помните, что гораздо проще получить одобрение на недвижимость, уже аккредитованную банком.
Ожидание оценки
Оценочная компания привлекается на этой стадии получения ипотеки. Предпринимателю предоставляется выбор из нескольких аккредитованных структур, которые указываются в списке. Каждая из них заранее осведомлена о требованиях к отчёту по оценке недвижимости. Для этого требуется предоставить:
- Выписку из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН).
- Кадастровый паспорт – выписка из государственного кадастра с информацией об объекте.
- Планы из бюро технической инвентаризации.
- Паспорт заёмщика.
Готовый отчёт затем передаётся в банк, а учреждение рассматривает его в течение 2-5 рабочих дней. Эта процедура не нужна, если недвижимость уже аккредитована банком.
Оформление страхового полиса
Страховка на залоговую недвижимость оформляется в одной из аккредитованных компаний по аналогии с её оценкой. Соответствующий полис действителен в течение 12 месяцев: он продлевается каждый год. Итоговую стоимость документа решают характеристики объекта. Например, новые здания обходятся дешевле советских квартир. Страховая премия составляет 0,5% от суммы по договору. Чем меньше остаток по кредиту (задолженность) клиента, тем дешевле выходит полис.
Заключение кредитного договора
Финальный шаг процедуры требует внимательности: заёмщику следует досконально пройтись по всем пунктам заключаемого соглашения. Некоторые моменты можно обсудить с сотрудником банка. Особое внимание стоит уделять:
- Досрочному погашению ипотечного кредита и соответствующим условиям.
- Распорядку изменения условий договора.
- Графику уплаты задолженностей.
- Порядку передачи прав и обязанностей от одного дольщика к другому (переступке).
Все эти процедуры оформления ипотеки могут быть трудо- и времязатратными. Даже проделав весь этот путь и подготовив все документы, можно легко получить отказ на получение ипотеки, и банк не будет обязан объяснять в чём же ваш промах. Время любого бизнеса измеряется деньгами, а особенно для частного предпринимателя, мы предлагаем вам сэкономить ваше время и усилия, получив максимальных результат за короткие сроки – обращайтесь в нашу компанию за помощью в одобрении выгодной ипотеки. Специалисты «Финансовых партнёров» решают проблемы с получением ипотеки вне зависимости от их сложности (необоснованные отказы, серый доход, проблемы кредитной истории). Они также помогают подготовить пакеты документов для любого кредитования.
Какие банки выдают ипотеку для ИП, как юрлицам?
Среди российских банков, которые дают ипотеку ИП, известно более десятка вариантов. Из крупнейших опций стоит отметить:
- Сбер в ипотеке для ИП – неоспоримый лидер среди банковских учреждений. Он предлагает программы для индивидуальных предприятий, а также работников малого бизнеса. Сотрудники готовы обсудить график платежей, а также метод их погашения (каждый месяц или квартал).
- ВТБ. Под ипотеку для ИП здесь выделяется одна программа, которая называется “Кредит под залог приобретаемой недвижимости”. Заёмщики могут получать ипотеку на жилые и коммерческие помещения. Предпочитаемый тип выбирается исключительно в рамках долевого строительства.
- Россельхозбанк – этот вариант аналогичен предыдущему, но программа позволяет приобретать только коммерческую недвижимость (склады, фабрики). Существенное отличие заключается в возможности получения ипотечных каникул – периодов, где предприниматель выплачивает только проценты. При этом жильё в ипотеку для индивидуальных предпринимателей не оформляется.
Основные параметры перечисленных банков приводятся ниже в таблице.
| Параметр (внизу)
Банк (справа) |
Сбербанк | ВТБ | Россельхозбанк |
| Процентная ставка | От 11%. | От 10%. | Зависит от двух особенностей: сроков кредитования и доли собственного участия заёмщика. |
| Срок кредитования (в годах) | До 10. | До 12. | До 8. |
| Сумма кредита (в миллионах рублей) | 2,5-200. | 500. | До 200. |
| Первоначальный взнос (в процентах от стоимости недвижимости) | От 20%. | От 5%. | От 15%. |
Методы погашения ипотеки
ИП оплачивает обязательство двумя частями, внося платежи деньгами по основному долгу и процентами за кредит. При этом также нужно оплачивать государственную пошлину за регистрацию вкупе со страхованием заложенного имущества. На этот счёт есть два варианта взносов:
- Дифференцированные. Клиент возвращает долю основного долга каждый месяц, включая упомянутые проценты за непогашенную часть. Итоговая сумма платежей сокращается, но вначале придётся платить больше.
- Аннуитетные. Сумма взноса остаётся прежней каждый месяц. Обязательство погашается поэтапно: проценты становятся меньше, а основная часть – больше.
Всё зависит от того, какой способ был указан в договоре, поэтому так важно вычитывать договор. Перед оформлением ипотеки следует изучить различные предложения, затем выбрать наиболее удобное из них.
Как получить льготную ипотеку для ИП
Для этого предусмотрены федеральные программы, которые затрагивают определённые категории граждан. На выбор предлагаются такие варианты ипотеки:
- Семейная ипотека. При рождении одного или более детей вне зависимости кто из супругов является предпринимателей, семья может оформить ипотеку под 6%. ИП может оформить семейную ипотеку на квартиру или строительство дома.
- Сельская. Получить сельскую ипотеку для ИП возможно, как физлицу. Ограничений по срокам нет. Потенциальному клиенту потребуется только паспорт гражданина РФ. Кредитная ставка низкая – всего 3% годовых. Для одного человека максимальная сумма составляет 6 миллионов рублей: если ИП выбирает созаёмщика, то сумма возрастает до 12 миллионов.
- Дальневосточная и арктическая. Ставка по ипотеке всего 2%, но только на покупку недвижимости в регионах Дальнего Востока и Арктики.
А вот с получением IT-ипотеки для ИП могут возникнуть проблемы. Каждый сотрудник IT-компаний 18-50 лет, аккредитованный Министерством цифрового развития РФ, может взять айти-ипотеку. Если вы являетесь подрядчиком IT-компании как ИП – то айти-ипотека вас не касается. Только в случае, если ИП устраивается на полную занятость в аккредитованную IT‑компанию, с зарплатой от 70 тыс. руб. и стажем от 3 месяцев, он может претендовать на получение ИТ-ипотеки для ИП. Нужно помнить, что условия работают только в период работы в такой компании, стоит уволится – и банк поднимет ставку с 5%.
Заключение
Чтобы повысить шансы на успешное одобрение ипотеки, индивидуальным предпринимателям нужно подготовить полный пакет документов. Банки тщательно проверяют информацию: при необходимости они могут запросить дополнительные акты. Не меньшую роль играет кредитная история: каждый просроченный платёж должен быть погашен перед обращением в банк. ИП могут объединяться в группы и платить за одну и ту же ипотеку вместе (семьи, коллеги по работе, бизнесмены). Что касается льготных условий, то предприниматели могут участвовать в федеральных программах.
Чтобы сэкономить усилия и время на одобрении ипотеки для ИП на выгодных условиях рекомендуем обратиться в федеральную консалтинговую компанию «Финансовые партнёры», где вам не только помогут подготовить все документы, но и выберут самые выгодные индивидуальные условия по ипотеке на рынке.
