Самый простой на сегодня вариант получить жильё — приобрести его с помощью банковского кредита. Это так называемая «ипотека». Где в качестве залогового имущества выступает сама недвижимость, которое и покрывает большинство рисков для банка. Но почему могут отказать в ипотеке? Какие самые распространенные причины этого? И где взять ипотеку, если банки отказывают?
Кто без проблем получает ипотеку
Чтобы разобраться с тем, как взять ипотеку если банк отказывает, нужно понять, кто без проблем может рассчитывать на оформление такого договора и по каким критериям финансовые учреждения определяют риски.
Общие факторы:
- Кредитная история потенциального заемщика. Это самая распространенная причина отказа в ипотеке. Если у гражданина есть много активных кредитов или ранее он допускал весомые просрочки (свыше чем на 3 месяца), то с большой долей вероятности — ему откажут. И это невзирая на остальные критерии.
- Уровень заработной платы. Для примера, Тинькофф не одобряет ипотеку тем заемщикам, которые ежемесячно получают менее 50 тысяч рублей. Потому что этого недостаточно на погашение финансовых обязательств и остальные обязательные траты (продукты, коммунальные услуги, здоровье, полисы и так далее). Особенно если указанную сумму дохода нет возможности подтвердить документами. Ежемесячная плата по ипотеке не должна превышать 50% от ежемесячных доходов гражданина.
- Запрашиваемая сумма. Лимит для каждого пользователя определяется индивидуально.
Соответственно, шансы на одобрение кредитного договора будут в разы выше, если у гражданина отличная кредитная история, высокая заработная плата, а ещё он запрашивает средства на относительно небольшое, недорогое или высоко ликвидное жильё. То есть его доход полностью позволяет перекрыть все запланированные расходы.
Но в России не дают ипотеку и в других ситуациях. В целом, критерии выбора каждый банк составляет для себя самостоятельно, опираясь на многолетний опыт в данной сфере и минимально сокращая для себя риски невозврата займа. И даже если у заявителя высокий кредитный рейтинг, он никогда не допускал просрочек по платежам, то ему всё равно могут отказать в предоставлении займа на покупку недвижимости. Причем, банк или иное финансовое учреждение не обязано пояснять свое решение. И эту информацию требовать тоже нельзя (банк предоставляет её на свое усмотрение).
Самые распространенные причины отказа
Существует десятки случаев, в которых отказывают в ипотеке. Но можно выделить несколько самых распространенных, при которых вероятность не удовлетворения заявки будет очень высокой.
Плохой кредитный рейтинг
Это самая распространенная причина почему могут не одобрить ипотеку на квартиру. Из-за того, что гражданин ранее активно пользовался кредитами. Но допускал просрочки или вовсе за неуплату проводились судебные заседания. Все это сказывается на кредитном рейтинге.
Статистика показывает, что за последние 3 – 4 года средний рейтинг у населения — снизился. Поэтому банки стали чаще отказывать в ипотеке, ссылаясь на повышенные риски. Вместе с этим, из-за повышения ключевой ставки Центробанка, кредиты на недвижимость тоже стали на порядок дороже. И это дополнительное условие, при котором могут не давать ипотеку. Потому что потенциальная финансовая нагрузка на заемщика вынужденно увеличилась. И требования к заявителям — выше, в том числе к его уровню заработной платы. Нужно учесть, что при рассмотрении заявки учитывается только «белый доход», который заемщик может подтвердить документами, выпиской из бухгалтерии, со своих других банковских счетов.
Каким образом можно повысить рейтинг? Активно пользоваться всеми банковскими услугами. Если на протяжении 24 – 36 месяцев гражданин брал кредиты, но всегда их своевременно закрывал, не допускал просрочек, то рейтинг постепенно будет увеличиваться. Но кому именно не дают ипотеку и какие параметры кредитного рейтинга требуются — тоже не указывается банками. Но он должен быть выше среднего по стране.
Низкий уровень заработной платы
Вторая по популярности причина почему могут не дать ипотеку. При рассмотрении заявки банком обязательно учитывается общий доход заявителя. И если окажется, что обязательный платеж по кредиту превышает 40 – 50% (в сумме с другими активными кредитами), то это означает, что риск возникновения проблем с неуплатой в будущем будет высоким. Если общая сумма договора небольшая, то банку попросту выгодней отказать в кредитовании потенциального клиента. Потому что риски — выше.
Ведь необходимо понимать, что при неуплате, финансовому учреждению приходится к решению привлекать юристов, коллекторские компании, адвокатов. Все это — дополнительные затраты. А если гражданин подаст заявление на банкротство, то даже его квартиры, которая будет забрана как залоговое имущество, будет недостаточно для погашения всех понесенных банковским учреждением затрат.
В общем, низкий уровень заработной платы — распространенная причина почему приходит отказ по ипотеке. Каким образом можно решить проблему? Иногда помогают следующие рекомендации:
- выбрать другое, более доступное по стоимости жилье;
- сообщить и документами подтвердить наличие дополнительных источников дохода (например, имеется депозит в другом банке или же у заявителя есть ценные бумаги, криптовалютные активы, брокерский счет и так далее);
- найти созаемщиков, чаще всего среди близких, родных, чей уровень дохода выше (но необходимо учитывать все сопутствующие риски, ведь при возникновении неуплаты — именно созаемщик будет нести финансовую ответственность).
Дополнительно, как вариант — воспользоваться услугами ипотечных брокеров. Такие компании помогают найти и подходящее жилье под указанный диапазон бюджета, а вместе с этим оказывают помощь в оформлении кредитного договора. Есть брокеры, которые оформляют на себя ипотеку. А уже с клиентом заключается отдельный кредитный договор. Нужно учесть, что в этом случае ежемесячный платеж будет выше, нежели предлагают банки.
Большая кредитная нагрузка
Почему в выдаче ипотеки могут отказать ещё? Из-за большой кредитной нагрузки на заемщика. Вся эта информация тоже указывается в его кредитной истории. То есть, если у него открыто много кредитов, даже на небольшие суммы, то это означает, что у него есть определенные финансовые сложности. Опять же, риск неуплаты с его стороны — высокий. И если общая сумма ипотеки относительно небольшая, то банку выгодней не связываться с этим клиентом. А вместо него предложить приобретение недвижимости кому-то другому, у кого действующих кредитов намного меньше.
Кстати, большая кредитная нагрузка очень распространенная причина, почему Сбер не одобряет ипотеку. Но иногда оказывается, что действующие кредиты в истории заемщика давно закрыты. Почему они считаются активными? Потому что кредитор не уведомил бюро кредитных историй о том, что финансовых претензий с его стороны уже нет. Что можно предпринять? Обратиться в БКИ, предоставить доказательства закрытия кредита. Как правило, в течении 3 – 5 дней базу данных обновят. Или можно напрямую обратиться к кредитору с просьбой передать всю необходимую информацию в бюро кредитных историй. Конечно, всеми этим обращениями и проверками занимается в т.ч. ипотечный брокер, с которым все процедуры происходят быстрее.
Для банка не подходит выбранная недвижимость
Дополнительно по какой причине могут отказать в ипотеке – это если выбранная недвижимость не ликвидная. Или если стоимость недвижимости слишком низкая, или же располагается дом или квартира в том районе, регионе, где финансовое учреждение не предоставляет своих услуг.
Как правило, в этом случае банк уведомляет заявителя о данном факте. И единственное решение подобрать другое жилье, которое для банка будет считаться более ликвидным. Это стандартная схема, лишенная особых рисков.
Но понятно, что выбор недвижимости не менее сложная задача, чем получение ипотеки, и менять просто так выбранную квартиру или дом не всем захочется. В таком случае, стоит поискать наиболее подходящий банк для оформления ипотеки. Даже если крупные банки, такие как Дом РФ, Альфа Банк или ВТБ отказывают и не выдают ипотеку, существует огромное множество других более мелких или региональных банков, где вашу заявку точно примут к сведению. Помощью с подбором лучшего банка для ипотеки также занимается ипотечный брокер.
На какие дома и квартиры ещё не дают ипотеку? Очень распространенная причина почему сейчас не дают ипотеку — это запрос кредита на покупку вторичного жилья. Около 85% всех заявок одобряют только в том случае, если осуществляется покупка недвижимости от застройщика, на первичном рынке. Потому что нерыночных рисков для банка (например, что дом будет признан аварийным и попадет под городскую программу сноса) будет гораздо меньше. С новостройками таких проблем и сложностей, как правило, не возникает.
Недостоверная информация
Это 100%-е основание для отказа в ипотеке. Если в заявке, которую подает потенциальный заемщик, указана недостоверная информация. Например, кадастровая, рыночная стоимость недвижимости явно завышена. Это может указывать на попытку проведение мошеннической схемы. Когда два знакомых договариваются между собой, формально продавая якобы друг другу недвижимость в ипотеку. Но после получения финансов от банка исчезают. В желании получить максимально доступную сумму завышают рыночную стоимость жилья по документам. И таких чёрных схем масса, со временем они усложняются, но все равно имеют определенную эффективность в процессе обмана финансовых организаций.
Соответственно, если в заявлении есть такие ошибки, то могут и не одобрить ипотеку и даже наложить мораторный отказ в ипотеке. Причем, уровень зарплаты, кредитная история и прочие факторы в этом случае тоже не будут учитываться. И банк оставляет за собой право не уведомлять о точной причине, почему согласование договора между ним и потенциальным клиентом не произошло. Поэтому очень важно перепроверить все документы перед подачей заявки на ипотеку.
Маленький первоначальный взнос
Частая причина почему могут отказать в ипотеке в Сбербанке и в ряде других крупных финансовых учреждений — это маленький размер первоначального взноса. Именно поэтому сейчас банки часто указывают в своих условиях, что для одобрения договора нужно внести не менее 20%, но не меньше 500 тысяч рублей. Начальная сумма для ипотеки обязательна. Таким образом кредитор удостоверяется в том, что заемщик платежеспособный, что предусмотренная финансовая нагрузка для него допустимая будет, а риски неуплаты минимальные.
А что делать, если отказали в ипотеке по этой причине? Можно обратиться с заявлением в финансовое учреждение. И предложить самостоятельно внести больший первоначальный взнос, нежели предлагалось изначально. Это не запрещается. Потому что такие договоренности регулируются положениями Гражданского Кодекса РФ. А это означает, что все условия регулируются только сторонами договора. Государство лишь обязывается следить за их соблюдением.
Не дают ипотеку на покупку жилья: как узнать причину отказа
К примеру, если Совкомбанк или Россельхозбанк отказал в ипотеке, то как узнать, по какой именно причине? Иногда всю необходимую информацию на этот счет банковское учреждение указывает в заявлении-отказе, которое выдается как решение на поданный гражданином запрос. Но иногда эти данные умалчиваются. Со стороны банковского учреждения это не является правонарушением.
Что можно предпринять и как узнать причину отказа в ипотеке? Подать дополнительное заявление-запрос. На имя директора или главного менеджера отделения выбранного банка. С просьбой пояснить, какие именно критерии учитывались при рассмотрении заявки и почему по итогу было решено отказать в сотрудничестве. Примерно в 30% случаев компании действительно предоставляют детальный ответ и разъяснения по этому поводу.
К сожалению, если будет предоставлен отказ, то рекомендуется просто обратиться в другой банк, финансовое учреждение. Можно подавать сразу несколько заявок в разные компании. Это — не ограничивается. Но и злоупотреблять не стоит. Ведь информация о полученном отказе тоже вносится в кредитную историю. Это может учитываться новым кредитором, которому и подано заявление на оформление кредита для покупки недвижимости (квартиры, дома, земли под застройку). Если же хочется получить ипотеку в конкретном банке, то стоит прежде всего подготовится к подаче новой заявки, обычно такая подготовка может занять до нескольких месяцев, стоит иметь это ввиду. С подготовкой вам всегда поможет белый ипотечный брокер.
Что делать: как получить ипотеку, если не дают
Так как купить дом или квартиру если не дают ипотеку? Первым делом необходимо узнать, не доступны ли в регионе, где проживает заемщик, социальных программ по покупке жилья. Есть множество вариантов получения льготного кредита на покупку недвижимости. Где годовая процентная ставка не будет превышать 4 – 5% от стоимости ипотечного жилья. Ведь в этом случае и уровень заработной платы от заемщика потребуется намного ниже.
Аналогичным образом следует рассмотреть вариант с покупкой недвижимости за материнский капитал. Эти деньги допускается использовать в качестве первоначального взноса. Или на автоматическое внесение обязательных платежей по графику.
Что делать если не одобряют ипотеку и в этих случаях? Обратиться за помощью в получении ипотеки. Например, к федеральной консалтинговой компании «Финансовые партнёры». Она оказывает помощь в нахождении и оформлении самого выгодного ипотечного договора для клиента. Причем, услуги компании оплачиваются как процент с одобренного кредита. Если одобрение не получено, то и платить не потребуется.
И многие услуги Финансовые партнёры вовсе предоставляются бесплатно. Например, подбор недвижимости в новостройках партнеров-застройщиков. Там и цены достаточно доступные, и условия кредитования более чем выгодные, и гарантии качества предоставляются. Компания уже более 15 лет на рынке и помогла сотням тысяч людей получить желанное одобрение по кредиту.
При выборе ипотечного брокера следует помнить, что существуют так называемые «чёрные брокеры». Они выступают в качестве мошенников, а их главная задача — овладеть деньгами своего клиента. Определить их достаточно легко: необходимо проверить наличие официальной регистрации, наличие офисов, а также реальных отзывов от клиентов. Если компания не зарегистрирована или это просто физическое лицо из социальных сетей, то это однозначно должно у потенциального заемщика вызывать определенные подозрения. Сотрудничать с такими «брокерами» не стоит.
Заключение
Конечно, приведённый перечень не исчерпывающий список всех возможных случаев, при которых не дают ипотеку. За более чем 15 лет работы мы знаем огромное число примеров, когда банк отказывал необоснованно. Существует множество критериев, при которых не дают ипотеку и будут отказывать практически во всех банках. Самые распространенные среди них — это низкий уровень заработной платы у заемщика, а также слишком плохой кредитный рейтинг. Кроме того, кому не дадут ипотеку в 2024, дак это заявителям на вторую или более льготные программы, т.к. в законодательстве произошли серьёзные изменения в этом году. Кому ещё могут не одобрить ипотеку, это людям с ИП и самозанятостью.
Если опираться на статистику, то сейчас банки отказывают более чем в 40% от всех заявок на покупку недвижимости в кредит. Рынок финансирования сильно охлаждается. Тем не менее ещё существует множество возможностей взять ипотеку, даже если банки отказывают. Просто оставьте заявку на получение ипотеки у Финансовых партнёров, мы сможем разобраться в вашей ситуации индивидуально и значительно повысим шансы одобрения наиболее выгодной ипотеки в вашем случае.
